ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ตลาดที่อยู่อาศัยได้รับแรงหนุนจากเศรษฐกิจที่ทยอยฟื้นตัวและ GDP ที่เติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป ช่วยหนุนกำลังซื้อให้สูงขึ้น ประกอบกับตลาดบ้านมือสองกลุ่มราคาไม่สูงที่ขยายตัวต่อเนื่อง และการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ส่งผลให้คาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปี 2569 จะมีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 2.3% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 1.8%

อย่างไรก็ตาม ตลาดยังมีปัจจัยที่ต้องติดตาม ทั้งหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ต้นทุนก่อสร้างและค่าขนส่งที่สูงขึ้น รวมถึงความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกจากปัญหาภูมิรัฐศาสตร์และมาตรการกีดกันทางการค้า

สำหรับครึ่งแรกปี 2569 ที่ผ่านมามีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 167,665 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.6% จากช่วงเดียวกันปีก่อน คิดเป็นมูลค่าการโอนรวม 429,839 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.8% เทียบกับช่วงครึ่งแรกปี 2568 ที่มีจำนวน 142,619 หน่วย มูลค่า 391,601 ล้านบาท

โดยมีปัจจัยบวกหลักจากการมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองที่อยู่อาศัยเดิม และมีมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ขณะที่ในปี 2568 ทั้งสองมาตรการเริ่มมีผลในช่วงไตรมาส 2

ทั้งนี้ เมื่อจำแนกตามประเภทโครงการในครึ่งแรกปี 2569 พบว่า โครงการแนวราบ "บ้านจัดสรร" ยังคงเป็นตลาดหลัก คิดเป็นสัดส่วน 70% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์รวม โดยมีจำนวน 111,624 หน่วย มูลค่า 299,432 ล้านบาท ขณะที่อาคารชุด (คอนโดมิเนียม) คิดเป็นสัดส่วน 30% ของมูลค่าการโอนรวม โดยมีจำนวน 56,041 หน่วย มูลค่า 130,407 ล้านบาท 

นอกจากนี้ โครงสร้างตลาดยังสะท้อนความต้องการที่แท้จริง (Real Demand) โดย "บ้านมือสอง" ขยับขึ้นมาครองตลาดสัดส่วน 63% ขณะที่บ้านใหม่อยู่ที่ 37% ด้วยความคุ้มค่าด้านราคาต่อตารางเมตรและทำเลที่ตั้งใกล้เมือง ที่ตอบโจทย์กำลังซื้อในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน ทั้งนี้ กลุ่มระดับราคา 2.01–3.00 ล้านบาท มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 24% ขณะที่กลุ่มระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท ปรับลดลงเหลือ 27%

สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติในครึ่งแรกปี 2569 พบว่า กำลังซื้อโดยรวมชะลอตัวลง มีจำนวน 6,533 หน่วย มูลค่ารวม 28,267 ล้านบาท โดย 3 สัญชาติที่มีมูลค่าการโอนสูงสุด ได้แก่ จีน 6,874 ล้านบาท ยังคงเป็นผู้ซื้อหลักในกรุงเทพฯ และชลบุรี รัสเซีย 3,603 ล้านบาท เติบโตโดดเด่นในภูเก็ตและชลบุรี และเมียนมา 2,457 ล้านบาท เน้นทำเลกรุงเทพฯ 

นอกจากนี้ยังพบว่า สถานการณ์ "สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้าง" ครึ่งแรกปี 2569 มีมูลค่ารวม 5,174,141 ล้านบาท ขยายตัว 2.6% จากช่วงเดียวกันปีก่อน โดยยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ในครึ่งแรกปี 2569 มีมูลค่ารวม 289,315 ล้านบาท ขยายตัว 12.2% จากช่วงเดียวกันปีก่อน โดยเฉพาะในไตรมาส 2 ปี 2569 มีการเร่งขยายตัวสูงถึง 18.4% จากช่วงเดียวกันปีก่อน สอดรับกับการเพิ่มขึ้นของยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย

แนวโน้มปี 2569 REIC ประเมินทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยภายใต้สมมติฐานทางเศรษฐกิจ  GDP ขยายตัว 2.25% MRR 6.55% เงินเฟ้อ 1.75% แม้จะมีการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 2 แต่การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองถึง 30 มิ.ย. 2570 จะช่วยประคองตลาดครึ่งปีหลังให้ดำเนินไปได้อย่างมีเสถียรภาพ

ทั้งนี้ REIC คาดการณ์ว่าจะมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์รวม 323,479 หน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์รวม 880,760 ล้านบาท ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ คาดว่าจะมีมูลค่า 571,066 ล้านบาท 

การฟื้นตัวดังกล่าวจะมีผลต่อเนื่องไปถึงปี 2570 ซึ่ง REIC คาดการณ์มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์รวม 908,358 ล้านบาท ขยายตัวต่อเนื่อง 3.1% จากช่วงเดียวกันปีก่อน ขณะที่จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 320,617 หน่วย

โดยมูลค่าการโอนที่ขยายตัวสูงกว่าจำนวนหน่วยเป็นผลจากต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น และการบังคับใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ (ปี 2570–2573) ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2570 ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ คาดว่าจะอยู่ที่ 582,688 ล้านบาท 

“ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569 ต่อเนื่องปี 2570 ยังเผชิญความท้าทายจากหนี้ครัวเรือนระดับสูงและความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ อย่างไรก็ตาม ยังเห็นโอกาสเติบโตในกลุ่ม Real Demand ตลาดบ้านมือสองที่เน้นความคุ้มค่า ตลาดคอนโดมิเนียมเมืองท่องเที่ยว (ชลบุรีและภูเก็ต) รวมถึงเทรนด์บ้านประหยัดพลังงาน (Green Living) ที่ได้รับการส่งเสริมจากภาครัฐอีกด้วย” ดร.มานะ กล่าว